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东南亚 | 新规实施在即,开发商大清仓,曼谷买房时机到了?

文章来源:泰国好房网 发布时间:05月13日  浏览量:1219

曼谷市中心可建地块越来越少,建筑商转移目标到市郊,全年新公寓开工数增长16%;

开发商加速竣工并放大促销力度,为赶在新规实施前清空库存;

素坤逸、中心伦披尼等地地价持续大涨,意味着新开工公寓的售价将大幅上涨。

越来越多主打小型公寓的新房入市,这会让本就拥挤的曼谷租赁市场变得更拥堵;

外国租客人数涨得并不大,Q4外国人数同比增长2.5%,日本人仍然最多。

总体而言,供应端大量公寓正在汹汹而来,但需求端可负担的人数增长疲软。曼谷作为一个投资公寓的目的地,可供投资的“性价比”项目正在加速减少,剩下的可能都是坑。


1新开工项目太贵,市郊投资要谨慎


根据CBRE,2018年第四季度曼谷市中心仅开工了2500多个新房项目,相比于第三季度的7100多套大降65%。而与去年同一时期也砍了45%。

开发商不建房,一个很关键的原因就是地价太高。

之前我们的文章已经讲过,曼谷的地价正以“指数增长”的趋势步步上扬。开发商们疯狂拿地,特别是轻轨素坤逸绿线和沿线的地段。

(画圈市中心四个区)


由于地主们都不差钱,曼谷的地价可能出现有价无市的状况。他们宁愿等待能接受他们出价的买家,也不可能降价卖地,所以说,未来曼谷的地价下跌的可能性不高。

因此,可以预见市中心的新开工项目的房价还会涨,特别是抢手地段。CBRE在报告中说,一些特定项目甚至会比之前建好的项目价格高出4倍。

因此,开发商们也没机会卖更便宜的房子。根据下图,2018年第四季度市中心房价已经涨到平均27.7万泰铢(约5.9万人民币)。

(2018年Q4房价走势)


但由于曼谷市中心的房价已经不低了,而选择又变多,产品质量又层次不齐,买家们肯定会更挑。今年曼谷市中心房产的成交速度,将明显下降。

另外,为了避免高价,开发商在曼谷市郊大量购地开发。第四季度,曼谷市郊的新开工量同比上涨90%,而全年新开工的公寓数达到5.9万套,比2017年上涨16%。

郊区那些卖得好的房子,一般都是踩在好的地点,比如临近正在建的交通轨道、大的卖场,或者大学,购房者包括刚需和投资者都有。

虽说郊区新房建造量大增是去年拉动全年新公寓数的引擎,但是,这些房能不能被市场吸收还要打个问号。一些地方位置不好,房价甚至不涨反降,因为目前需求正在减弱,而新房还在入场。


2开发商促销,机会来了?


还有一件推动开发商们清仓的外因——新政要实施了。

之前的文章中介绍过:

4月1日后,曼谷二套房购买者的贷款额度从曾经的9成,缩小到8成。紧接着第三套房产的贷款额度从原先的7.5-8成,降到现在的7成。

另外泰央行也提高了基准利率至1.75%,这些举措一定会对打击泰国本地需求。

大力度的打折卖房,加上可预见的买房成本上升,这几个月我们已经陆续看到《曼谷邮报》等泰国媒体报道的“抢房”盛况。

CBRE报告中指出,一些上市公司通过促销活动清仓,而另一些则把眼光投向了咱们中国买家。所以,咱们的机会来了,但在看曼谷房的时候一定要注意,不好地段的房产别碰,有坑。

目前一些有先见的开发商们已经把自己的开发中心,从公寓项目转到了独立屋、别墅上去了。他们认为,公寓的可发挥空间正在被越来越多的新建项目挤压。

不过说那么多,你只要记住,现在开发商的主要任务是“清库存”。这背后的意思,自己好好理解。


3租赁市场:日本人在退场,中国人在进场


但真正让人担心的不只是房价过高的问题,曼谷现在还面临着公寓的租房需求无法撑起高企的房价。

根据CBRE的统计,2018年第四季度的外国人数仅比上一年增长了2.5%,其中最多的仍然是日本人,占到所有外国人口的20%,其次是中国人,约为15%。目前,定居在泰国曼谷的中国人约为2.6万人,与2010年比大涨了180%。

但是,中国人大幅增长并没有对曼谷当地的租价有多大影响,因为去曼谷定居的中国人并不都有钱,房租预算都不高。

而且,泰国当地人也撑不起高房租,因为他们的租金预算超过1万泰铢/月的,少之又少。

这样算下来,基本上只有传统的外国人租房地段才能拿到较高回报。这些地区包括素坤逸、是隆/沙吞、暹罗和中心伦披尼,其中,素坤逸聚集了最大量的需求,公寓供应也占到曼谷市中心租赁的八成

现在市中心的房屋空置率约为7.2%,算比较健康。

但在未来,素坤逸有787套房要投入市场,加上曼谷其他地区,总共有2.8万-3.2万套公寓进入租房市场。大军即将进入,如果你已拥有曼谷的房,猥(快)琐(点)发(出)育(租),别(抢)浪(人)!

然而,还有一个坏消息是,房租负担能力很强的日本人数正在减少,而在中国人还没法增加租金预算的前提下,大量公寓入市只能预示:房租在几年内不会涨多少。


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